Gstaad
Gstaad ist leiser und älteres Geld als Verbier. Die Saison ist kurz, und Diskretion ist ein großer Teil dessen, wofür die Gäste zahlen.
Dezember bis März, mit einem kleinen, aber realen Sommermarkt.
Absolute Privatsphäre und unsichtbares Personal. Dieser Markt belohnt Zurückhaltung und bestraft Auffälligkeit.
Diese Zahlen beziehen sich auf eine gepflegte, hochwertige Villa mit 4 Schlafzimmern, Gstaad. Bewusst nicht auf die Ultra-Prime-Anwesen mit vollem Personal, die jeden veröffentlichten Durchschnitt aufblähen und Eigentümer Dinge glauben lassen, die schlicht nicht stimmen. Die Preise werden dann nach Zimmerzahl, Zustand und Ausstattung angepasst.
Größere, bessere oder besser besetzte Villen bringen mehr ein, manchmal ein Vielfaches. Müde Objekte mit starrem Preis und passivem Inserat bringen deutlich weniger. Dieser Unterschied ist kein Glück. Er ist Management.
Ein einziger Referenzwert pro Ziel verbarg einen Faktor zwanzig. Eine Einzimmerwohnung und ein Sechs-Zimmer-Chalet mit Personal sind nicht dasselbe Geschäft. Hier ist die ganze Leiter, aus 999 echten Buchungen und 141 Preislisten von Agenturen aus unserem Archiv.
| pro Nacht, Hochsaison | brutto pro Jahr | |
|---|---|---|
| Wohnung | ||
| 1 Schlafzimmer | 200 CHF | 11.900 CHF |
| 2 Schlafzimmer | 310 CHF | 17.800 CHF |
| 3 Schlafzimmer | 450 CHF | 26.100 CHF |
| 4 Schlafzimmer | 570 CHF | 33.300 CHF |
| 5 Schlafzimmer | 740 CHF | 42.800 CHF |
| Villa oder Chalet | ||
| 2 Schlafzimmer | 740 CHF | 31.800 CHF |
| 3 Schlafzimmer | 1.350 CHF | 58.300 CHF |
| 4 Schlafzimmer | 2.050 CHF | 88.400 CHF |
| 5 Schlafzimmer | 3.740 CHF | 162.000 CHF |
| 6 Schlafzimmer | 9.000 CHF | 389.000 CHF |
| Ab sieben Schlafzimmern liegen uns weniger als vier Beobachtungen vor. Wir veröffentlichen lieber nichts, als zu raten. Fragen Sie uns, ein Mensch sieht es sich an. | ||
Das ist die Zahl, die niemand veröffentlicht, denn jeder in der Kette profitiert davon, dass Sie sie nicht kennen. In Gstaad verliert eine über eine Agentur vermietete Villa rund 35% von allem, was der Gast zahlt. Und das ist nur der Anteil der Agentur.
Die Gebühren summieren sich. Stellt die Agentur Ihre Villa auch auf Airbnb oder Booking ein, nimmt die Plattform ZUERST ihren Anteil, und die Agentur nimmt ihren obendrauf. Airbnb berechnet dem Gastgeber etwa 15,5%. Booking.com 10 bis 25%, in der Praxis 15 bis 22% samt Zahlungsgebühren und Sichtbarkeitsprogrammen. Kommt eine Agentur dazu, sind 40% üblich. Wir haben Schlimmeres gesehen.
Selbst zu vermieten wirkt günstiger, und auf dem Papier ist es das. Aber 15,5% kaufen Ihnen keine Haushälterin, keinen Klempner um Mitternacht und niemanden, der dem Gast antwortet, der den Pool bis morgen wärmer will. Selbstverwaltung kostet Zeit, und die meisten Eigentümer unterschätzen sie deutlich.
Dreißig Jahre in diesem Geschäft lehren Dinge, die in keine Tabelle passen: welche Agenturen verhandeln, wie ein fairer Vertrag aussieht, welche Klauseln eine Saison kosten, und die konkreten Fehler, die den Ertrag einer Villa still halbieren. Wir senden Ihnen das für Ihren Markt, kostenlos.
Schicken Sie mir die vollständige Analyse →Die Information ist kostenlos. Der Zugang ist nicht anonym: Wir bitten um Ihre E-Mail, und manchmal stellen wir Ihnen Partner vor, die uns bezahlen. So bleibt diese Seite für Eigentümer kostenlos. Wir sagen es offen, statt es zu verstecken.
Eine gepflegte Villa mit vier Schlafzimmern in Gstaad erzielt rund 66.300 CHF bis 88.400 CHF brutto im Jahr. Diese Zahl ergibt sich aus 38 tatsächlich verkauften Nächten zu 2.050 CHF in der Hochsaison und 22 Nächten zu 480 CHF außerhalb. Das obere Ende ist nicht der Durchschnitt. Es ist das, was ein Eigentümer mit aktiver Preissteuerung, schnellen Antworten und durchweg guten Bewertungen erreicht.
Etwa 60 Nächte, nach unserem Referenzwert. Wir nennen bewusst keine Auslastungsquote. Auslastung mal 365 überschätzt saisonale Märkte um den Faktor zwei, denn die Villa steht den größten Teil des Jahres gar nicht am Markt, und im November versucht niemand, sie zu vermieten. Die tatsächlich verkaufte Nacht ist die einzige ehrliche Einheit.
Brutto ist, was der Gast zahlt. Netto ist, was auf Ihrem Konto ankommt. Nach einer üblichen Plattformprovision von 15,5% werden aus 66.300 CHF bis 88.400 CHF brutto etwa 56.000 CHF bis 74.700 CHF. Davon gehen noch Reinigung, Wäsche, Pool- und Gartenpflege, Nebenkosten und lokale Steuern ab. Bei einer Agentur statt einer Plattform sind 20 bis 30% Provision üblich, im Ultra-Premium-Segment mitunter mehr.
Nach unseren Zahlen liegt Gstaad auf Rang 29 von 44 untersuchten Märkten, bei einem Median von 93.700 CHF brutto im Jahr. Das sagt nichts über den Kaufpreis, und der ist die andere Hälfte jeder Renditerechnung. Ein hoher Bruttoertrag auf einer sehr teuren Immobilie kann die schlechtere Anlage sein als ein bescheidener Ertrag auf einer günstigen. Holen Sie beide Zahlen ein, bevor Sie entscheiden.
Weil der Nachtpreis von der Aussicht, der Ausstattung, der Lage und dem enthaltenen Serviceniveau bestimmt wird, und fast nie von der Zahl der Schlafzimmer. Wir haben zwei Vier-Zimmer-Villen im selben Ort gesehen, eine bei rund 1.170 Euro pro Nacht, die andere bei rund 9.376, und der Unterschied waren Meerblick und Concierge. Jeder Referenzwert auf Basis eines Preises pro Schlafzimmer ist bedeutungslos, und die meisten veröffentlichten sind genau das.
Unser Referenzwert für vier Schlafzimmer in Gstaad liegt bei 2.050 CHF pro Nacht in der Hochsaison und 480 CHF außerhalb. Nehmen Sie ihn als Anker, nicht als Preis. Auf einem vollständigen Markt, den wir vermessen haben, reichten Villen gleicher Größe von 0,72 bis 2,6 mal Referenzwert, je nach Aussicht, Ausstattung und der Frage, ob Personal und Concierge enthalten sind. Setzen Sie Ihren Preis gegen die drei vergleichbarsten Villen, die tatsächlich gebucht werden, nicht gegen das, was Nachbarn lediglich verlangen. In einem Markt, der etwa 60 Nächte im Jahr verkauft, ist eine verschleuderte Hochsaison der teuerste Fehler überhaupt, denn es gibt keine Nebensaison, in der man ihn zurückverdienen könnte.
Es ist unser regionaler Referenzwert für Gstaad, gebildet aus vergleichbaren Märkten und öffentlichen Preisdaten. Er wurde noch nicht von einem Betreiber vor Ort bestätigt, und wir sagen das, statt eine Sicherheit vorzutäuschen, die wir nicht haben. Wenn Sie hier Eigentümer sind: sagen Sie uns, was Sie tatsächlich eingenommen haben, und wir korrigieren die Zahl.
Drei Fragen. Eine ehrliche Schätzung und ein kostenloser Bericht darüber, was sie erhöhen würde. Bezahlt werden wir von unseren Partnern, nie von Ihnen.
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Die Schätzungen beruhen auf Destinations-Referenzwerten und Objektmerkmalen, nicht auf einer formellen Bewertung. Beträge werden in Landeswährung zu ungefähren Umrechnungskursen angezeigt. Die tatsächlichen Ergebnisse hängen von Vermarktung, Preisstrategie und Saisonalität ab. Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026.