Saint-Tropez
Saint-Tropez is de krapste luxeverhuurmarkt van Europa, en tegelijk een van de slechtste beleggingen daarbinnen. Het seizoen is kort en meedogenloos geconcentreerd, en een villa die in maart niet geboekt is, staat in juli vaak leeg.
Ruwweg 15 juni tot 15 september, en dat is het hele verhaal. Daarbij een dag of tien eind september voor Les Voiles. Buiten dat venster is het stadje dicht en staan de villa's leeg. Een goed verhuurde villa verkoopt zo'n 45 nachten in het hoogseizoen en misschien 10 in het tussenseizoen. Geen 200. Vijfenveertig.
Personeel. Een villa met kok, huishoudster en chauffeur is een ander product dan een villa zonder, en wordt navenant geprijsd. Daar ontstaat het verschil tussen een nacht van 1.500 EUR en een van 4.000 EUR.
Deze cijfers gaan uit van een goed onderhouden, hoogwaardige villa met 4 slaapkamers, Saint-Tropez. Bewust niet de ultra-prime landgoederen met volledig personeel, die elk gepubliceerd gemiddelde opblazen en eigenaren dingen laten geloven die simpelweg niet kloppen. De tarieven worden vervolgens aangepast op basis van slaapkamers, staat en voorzieningen.
Grotere, betere of beter bemande villa's brengen meer op, soms een veelvoud. Vermoeide panden met een vaste prijs en een passieve advertentie brengen aanzienlijk minder op. Dat verschil is geen geluk. Het is management.
Eén referentie per bestemming verborg een factor twintig. Een appartement met één slaapkamer en een chalet met zes en personeel zijn niet hetzelfde vak. Hier is de hele ladder, gebouwd op 999 echte boekingen en 141 prijslijsten van agentschappen uit ons eigen archief.
| per nacht, hoogseizoen | bruto per jaar | |
|---|---|---|
| Appartement | ||
| 1 slaapkamers | € 190 | € 12.500 |
| 2 slaapkamers | € 290 | € 18.800 |
| 3 slaapkamers | € 420 | € 27.500 |
| 4 slaapkamers | € 530 | € 35.000 |
| 5 slaapkamers | € 680 | € 45.000 |
| Villa of chalet | ||
| 2 slaapkamers | € 680 | € 33.100 |
| 3 slaapkamers | € 1.250 | € 60.700 |
| 4 slaapkamers | € 1.900 | € 92.000 |
| 5 slaapkamers | € 3.480 | € 168.000 |
| 6 slaapkamers | € 8.360 | € 405.000 |
| Vanaf zeven slaapkamers hebben wij minder dan vier waarnemingen. Wij publiceren liever niets dan te gokken. Vraag het ons, een mens kijkt ernaar. | ||
Dit is het getal dat niemand publiceert, want iedereen in de keten heeft er baat bij dat u het niet kent. In Saint-Tropez verliest een via een agentschap verhuurde villa ongeveer 35% van alles wat de gast betaalt. En dat is alleen het deel van het agentschap.
De kosten stapelen. Zet het agentschap uw villa ook op Airbnb of Booking, dan neemt het platform EERST zijn deel, en het agentschap het zijne erbovenop. Airbnb rekent de verhuurder zo'n 15,5%. Booking.com 10 tot 25%, in de praktijk 15 tot 22% met betaalkosten en zichtbaarheidsprogramma's erbij. Doe daar een agentschap bovenop en 40% is gewoon. We hebben erger gezien.
Zelf verhuren lijkt goedkoper, en op papier is dat zo. Maar 15,5% koopt u geen huishoudster, geen loodgieter om middernacht, en niemand die de gast antwoordt die het zwembad morgen warmer wil. Zelfbeheer kost tijd, en de meeste eigenaren onderschatten hoeveel.
Dertig jaar in dit vak leert dingen die niet in een tabel passen: welke agentschappen onderhandelen, hoe een eerlijk contract eruitziet, welke clausules u een seizoen kosten, en de concrete fouten die de opbrengst van een villa stilletjes halveren. We sturen het u, voor uw markt, gratis.
Stuur mij de volledige analyse →De informatie is gratis. De toegang is niet anoniem: we vragen uw e-mail, en soms stellen we u voor aan partners die ons betalen. Zo blijft deze site gratis voor eigenaren. We zeggen het ronduit in plaats van het te verbergen.
Een goed onderhouden villa met vier slaapkamers in Saint-Tropez levert ruwweg € 69.000 tot € 92.000 bruto per jaar op. Dat cijfer komt van 45 daadwerkelijk verkochte nachten à € 1.900 in het hoogseizoen en 10 nachten à € 650 daarbuiten. De bovenkant van de reeks is niet het gemiddelde. Het is wat een eigenaar haalt met actief prijsbeheer, snelle antwoorden en consistent goede beoordelingen.
Ongeveer 55 nachten volgens onze referentie. We noemen bewust geen bezettingspercentage. Bezetting maal 365 overschat seizoensmarkten met een factor twee, want de villa staat het grootste deel van het jaar niet op de markt en in november probeert niemand haar te verhuren. De werkelijk verkochte nacht is de enige eerlijke eenheid.
Bruto is wat de gast betaalt. Netto is wat op uw rekening aankomt. Na een gebruikelijke platformcommissie van 15,5% wordt € 69.000 tot € 92.000 bruto ongeveer € 58.300 tot € 77.700. Trek daar vervolgens schoonmaak, was, zwembad- en tuinonderhoud, nutsvoorzieningen en lokale belastingen van af. Werkt u met een agentschap in plaats van een platform, reken dan op 20 tot 30% commissie, en in het ultra-premiumsegment soms meer.
Puur op rendement: nee, en we doen niet alsof het anders is. Saint-Tropez koopt men om het adres, niet om de opbrengst. De nachtprijs is hoog, maar het aantal nachten dat echt verkoopt is klein, en de aankoopprijs is enorm. Wie u hier een aantrekkelijk rendement voorspiegelt, verkoopt u iets. Koop het omdat u het wilt. Koop het niet als rendement.
Omdat een nachtprijs wordt bepaald door het uitzicht, de afwerking, het adres en het inbegrepen serviceniveau, en vrijwel nooit door het aantal slaapkamers. We zagen twee villa's met vier slaapkamers in dezelfde plaats, de een rond 1.170 euro per nacht en de ander rond 9.376, en het verschil was zeezicht en een conciërge. Elke referentie op basis van prijs per slaapkamer is betekenisloos, en de meeste gepubliceerde referenties zijn precies dat.
Onze referentie voor vier slaapkamers in Saint-Tropez is € 1.900 per nacht in het hoogseizoen en € 650 daarbuiten, maar zie dat als anker, niet als prijs. Op een complete markt die we hebben gemeten, liepen villa's van dezelfde grootte uiteen van 0,72 tot 2,6 keer de referentie, afhankelijk van uitzicht, afwerking en of personeel en conciërge zijn inbegrepen. Bepaal uw tarief tegenover de drie meest vergelijkbare villa's die daadwerkelijk geboekt worden, niet tegenover wat buren slechts vragen. In een markt die ongeveer 55 nachten per jaar verkoopt, is het hoogseizoen te goedkoop weggeven de duurste fout die er is, want er bestaat geen laagseizoen om het terug te verdienen.
Van een exploitant die Saint-Tropez rechtstreeks heeft bewerkt, niet van een geschraapte advertentiesite. Waar een publieke bron bestaat, kruisen we die, en waar die afwijkt van wat we in de praktijk zagen, zeggen we dat. Cijfers zijn opgegeven, nooit geauditeerd, en we zijn liever voorzichtig en correct dan optimistisch en fout.
Drie vragen. Een eerlijke schatting en een gratis rapport over wat het zou verhogen. Wij worden betaald door onze partners, nooit door u.
Mijn villa schatten →Schattingen zijn gebaseerd op bestemmingsreferenties en objectkenmerken, niet op een formele taxatie. Bedragen worden getoond in lokale valuta tegen benaderende koersen. Werkelijke resultaten hangen af van marketing, prijsstrategie en seizoensinvloeden. Laatst bijgewerkt: 16-07-2026.