Сен-Тропе: сколько может приносить вилла?

Ухоженная вилла с четырьмя спальнями приносит примерно 69 000 € — 92 000 € валовых в год. Цифра складывается из 45 реально проданных ночей по 1 900 € в высокий сезон и 10 ночей по 650 € вне сезона. Верхняя граница — это не среднее. Это то, чего достигает владелец при активном управлении ценой, быстрых ответах и стабильно хороших отзывах.

Около 55 ночей по нашему ориентиру. Мы принципиально не приводим процент загрузки. Загрузка, умноженная на 365, завышает сезонные рынки вдвое, потому что большую часть года вилла вообще не выставлена, и в ноябре её никто не продаёт. Реально проданная ночь — единственная честная единица измерения.

Валовой — это то, что платит гость. Чистый — то, что доходит до вашего счёта. После типовой комиссии площадки в 15,5% из 69 000 € — 92 000 € валовых остаётся примерно 58 300 € — 77 700 €. Затем вычтите уборку, стирку, обслуживание бассейна и сада, коммунальные платежи и местные налоги. Если работать через агентство, а не через площадку, комиссия составит 20–30%, а в сегменте ультра-премиум иногда больше.

Если смотреть только на доходность — нет, и мы не будем притворяться. Сен-Тропе покупают ради адреса, а не ради дохода. Ставка за ночь высокая, но число реально продаваемых ночей мало, а цена покупки огромна. Тот, кто показывает вам здесь привлекательную доходность, что-то вам продаёт. Покупайте, потому что хотите. Не покупайте ради возврата.

Потому что ставку за ночь определяют вид, отделка, адрес и уровень включённого сервиса, и почти никогда — число спален. Мы видели две виллы с четырьмя спальнями в одном городе: одну примерно за 1 170 евро за ночь, другую примерно за 9 376. Разница — вид на море и консьерж-сервис. Любой ориентир, построенный на цене за спальню, бессмыслен, а большинство опубликованных построены именно так.

Наш ориентир для четырёх спален: 1 900 € за ночь в высокий сезон и 650 € вне сезона. Но это якорь, а не цена. На полном рынке, который мы измерили, виллы одного размера стоили от 0,72 до 2,6 ориентира в зависимости от вида, отделки и того, включены ли персонал и консьерж. Ставьте цену по трём самым сопоставимым виллам, которые реально бронируют, а не по тому, что соседи просто выставляют. На рынке, где продаётся около 55 ночей в год, занизить высокий сезон — самая дорогая ошибка: низкого сезона, чтобы отыграть её, не существует.

От оператора, который работал с рынком Сен-Тропе напрямую, а не со страниц объявлений. Там, где есть открытые данные, мы сверяемся, и там, где они расходятся с практикой, мы об этом говорим. Цифры заявлены, но не аудированы. Мы предпочитаем быть осторожными и правыми, чем оптимистичными и неправыми.