San Martín
San Martín son dos países en una isla pequeña, y dos mercados de alquiler con ellos. El lado francés cobra más. El lado neerlandés vende más noches. Ambos son mercados de invierno.
De diciembre a abril es la temporada, y es todo el negocio. Septiembre y octubre son los meses de huracanes y la isla cierra de hecho.
Primera línea de playa, o una ladera con vista al mar. Las villas del interior sufren en esta isla, por buenas que sean.
Estas cifras toman como referencia una villa de alta gama de 4 dormitorios, bien mantenida, San Martín. Deliberadamente no las fincas ultra-prime con personal completo, que inflan todas las medias publicadas y hacen creer a los propietarios cosas que no son ciertas. Las tarifas se ajustan después según dormitorios, estado y equipamiento.
Villas más grandes, mejores o con más personal generan más, a veces varias veces más. Las propiedades cansadas, con precio fijo y anuncio pasivo, generan bastante menos. Esa diferencia no es suerte. Es gestión.
Una sola referencia por destino escondía un factor veinte. Un apartamento de un dormitorio y un chalet de seis con personal no son el mismo negocio. Aquí está la escala completa, construida con 999 reservas reales y 141 tarifarios de agencias de nuestro archivo.
| por noche, temporada alta | bruto al año | |
|---|---|---|
| Apartamento | ||
| 1 dormitorios | 130 US$ | 16.700 US$ |
| 2 dormitorios | 190 US$ | 25.100 US$ |
| 3 dormitorios | 280 US$ | 36.600 US$ |
| 4 dormitorios | 350 US$ | 46.700 US$ |
| 5 dormitorios | 460 US$ | 60.000 US$ |
| Villa o chalet | ||
| 2 dormitorios | 460 US$ | 44.400 US$ |
| 3 dormitorios | 830 US$ | 81.500 US$ |
| 4 dormitorios | 1270 US$ | 123.000 US$ |
| 5 dormitorios | 2320 US$ | 226.000 US$ |
| 6 dormitorios | 5570 US$ | 543.000 US$ |
| A partir de siete dormitorios tenemos menos de cuatro observaciones. Preferimos no publicar nada antes que adivinar. Pregúntenos y una persona lo mirará. | ||
Esta es la cifra que nadie publica, porque a todos en la cadena les conviene que usted no la conozca. En San Martín, una villa alquilada a través de una agencia pierde alrededor del 35% de todo lo que paga el huésped. Y eso es solo la parte de la agencia.
Las comisiones se acumulan. Si la agencia también publica su villa en Airbnb o Booking, la plataforma se lleva su parte PRIMERO, y la agencia la suya encima. Airbnb cobra al anfitrión en torno al 15,5%. Booking.com cobra del 10 al 25%, en la práctica del 15 al 22% con las comisiones de pago y los programas de visibilidad. Añada una agencia y el 40% es habitual. Hemos visto cosas peores.
Gestionarlo usted mismo parece más barato, y sobre el papel lo es. Pero un 15,5% no le paga una limpiadora, ni un fontanero a medianoche, ni alguien que responda al huésped que quiere la piscina más caliente para mañana. La autogestión cuesta tiempo, y la mayoría de los propietarios lo subestima gravemente.
Treinta años en este oficio enseñan cosas que no caben en una tabla: qué agencias negocian, cómo es un contrato justo, qué cláusulas le cuestan una temporada y los errores concretos que reducen a la mitad los ingresos de una villa. Se lo enviamos, para su mercado, gratis.
Envíenme el análisis completo →La información es gratuita. El acceso no es anónimo: pedimos su correo, y a veces le presentamos a socios que nos pagan. Así este sitio sigue siendo gratis para los propietarios. Lo decimos claramente en lugar de esconderlo.
Una villa de cuatro dormitorios bien mantenida en San Martín genera aproximadamente 92.600 US$ a 123.000 US$ brutos al año. La cifra sale de 75 noches realmente vendidas a 1270 US$ en temporada alta y 50 noches a 570 US$ fuera de ella. El extremo alto no es la media. Es lo que alcanza un propietario con gestión activa de precios, respuestas rápidas y reseñas consistentemente buenas.
Unas 125 noches, según nuestra referencia. Deliberadamente no damos un porcentaje de ocupación. La ocupación multiplicada por 365 sobreestima los mercados estacionales por un factor de dos, porque la villa no está en el mercado la mayor parte del año y nadie intenta alquilarla en noviembre. La noche realmente vendida es la única unidad honesta.
El bruto es lo que paga el huésped. El neto es lo que llega a su cuenta. Tras una comisión de plataforma habitual del 15,5%, 92.600 US$ a 123.000 US$ brutos se convierten en aproximadamente 78.300 US$ a 104.000 US$. Después hay que restar limpieza, lavandería, mantenimiento de piscina y jardín, suministros e impuestos locales. Con una agencia en lugar de una plataforma, cuente entre un 20 y un 30% de comisión, y a veces más en el segmento ultra premium.
Con nuestros datos, San Martín ocupa el puesto 19 de 44 mercados analizados, frente a una mediana de 111.000 US$ brutos al año. Eso no dice nada del precio de compra, que es la otra mitad de cualquier cálculo de rentabilidad. Un ingreso bruto alto sobre una propiedad carísima puede ser peor inversión que uno modesto sobre una barata. Consiga ambas cifras antes de decidir.
Porque la tarifa por noche la fijan las vistas, los acabados, la dirección y el nivel de servicio incluido, y casi nunca el número de dormitorios. Hemos visto dos villas de cuatro dormitorios en la misma localidad, una a unos 1.170 euros la noche y otra a unos 9.376, y la diferencia era una vista al mar y un servicio de conserjería. Cualquier referencia construida sobre el precio por dormitorio carece de sentido, y la mayoría de las publicadas lo hacen.
Nuestra referencia para cuatro dormitorios en San Martín es 1270 US$ por noche en temporada alta y 570 US$ fuera de ella, pero tómela como ancla, no como precio. En un mercado completo que medimos, villas del mismo tamaño iban de 0,72 a 2,6 veces la referencia según las vistas, los acabados y si incluyen personal y conserjería. Fije su tarifa frente a las tres villas más comparables que realmente se reservan, no frente a lo que los vecinos simplemente piden. Ponga lo que ponga, manténgalo en las semanas que cuentan: las 75 noches de temporada alta a 1270 US$ hacen el trabajo pesado, y un descuento concedido ahí rara vez se recupera.
Son nuestra referencia regional para San Martín, construida con mercados comparables y tarifas públicas. Todavía no han sido confirmadas por un operador que trabaje este mercado directamente, y lo decimos en lugar de fingir una certeza que no tenemos. Si es propietario aquí, díganos lo que realmente ingresó y corregiremos la cifra.
Tres preguntas. Una estimación honesta y un informe gratuito sobre qué la subiría. Nos pagan nuestros socios, nunca usted.
Estimar mi villa →Las estimaciones se basan en referencias de destino y características del inmueble, no en una tasación formal. Los importes se muestran en moneda local con tipos de conversión aproximados. Los resultados reales dependen del marketing, la estrategia de precios y la estacionalidad. Última actualización: 16/07/2026.