Saint-Tropez
Saint-Tropez es el mercado de alquiler de lujo más tenso de Europa y, a la vez, una de las peores inversiones que hay en él. La temporada es corta y brutalmente concentrada, y una villa que no está reservada en marzo suele quedarse vacía en julio.
Del 15 de junio al 15 de septiembre, aproximadamente, y eso es toda la historia. Añada unos diez días a finales de septiembre por Les Voiles. Fuera de esa ventana, el pueblo está cerrado y las villas vacías. Una villa bien alquilada vende unas 45 noches en temporada alta y quizá 10 más en media. No 200. Cuarenta y cinco.
El personal. Una villa con chef, gobernanta y chófer es un producto distinto de una que no los tiene, y se cobra en consecuencia. Ahí está la diferencia entre una noche de 1.500 EUR y una de 4.000 EUR.
Estas cifras toman como referencia una villa de alta gama de 4 dormitorios, bien mantenida, Saint-Tropez. Deliberadamente no las fincas ultra-prime con personal completo, que inflan todas las medias publicadas y hacen creer a los propietarios cosas que no son ciertas. Las tarifas se ajustan después según dormitorios, estado y equipamiento.
Villas más grandes, mejores o con más personal generan más, a veces varias veces más. Las propiedades cansadas, con precio fijo y anuncio pasivo, generan bastante menos. Esa diferencia no es suerte. Es gestión.
Una sola referencia por destino escondía un factor veinte. Un apartamento de un dormitorio y un chalet de seis con personal no son el mismo negocio. Aquí está la escala completa, construida con 999 reservas reales y 141 tarifarios de agencias de nuestro archivo.
| por noche, temporada alta | bruto al año | |
|---|---|---|
| Apartamento | ||
| 1 dormitorios | 190 € | 12.500 € |
| 2 dormitorios | 290 € | 18.800 € |
| 3 dormitorios | 420 € | 27.500 € |
| 4 dormitorios | 530 € | 35.000 € |
| 5 dormitorios | 680 € | 45.000 € |
| Villa o chalet | ||
| 2 dormitorios | 680 € | 33.100 € |
| 3 dormitorios | 1250 € | 60.700 € |
| 4 dormitorios | 1900 € | 92.000 € |
| 5 dormitorios | 3480 € | 168.000 € |
| 6 dormitorios | 8360 € | 405.000 € |
| A partir de siete dormitorios tenemos menos de cuatro observaciones. Preferimos no publicar nada antes que adivinar. Pregúntenos y una persona lo mirará. | ||
Esta es la cifra que nadie publica, porque a todos en la cadena les conviene que usted no la conozca. En Saint-Tropez, una villa alquilada a través de una agencia pierde alrededor del 35% de todo lo que paga el huésped. Y eso es solo la parte de la agencia.
Las comisiones se acumulan. Si la agencia también publica su villa en Airbnb o Booking, la plataforma se lleva su parte PRIMERO, y la agencia la suya encima. Airbnb cobra al anfitrión en torno al 15,5%. Booking.com cobra del 10 al 25%, en la práctica del 15 al 22% con las comisiones de pago y los programas de visibilidad. Añada una agencia y el 40% es habitual. Hemos visto cosas peores.
Gestionarlo usted mismo parece más barato, y sobre el papel lo es. Pero un 15,5% no le paga una limpiadora, ni un fontanero a medianoche, ni alguien que responda al huésped que quiere la piscina más caliente para mañana. La autogestión cuesta tiempo, y la mayoría de los propietarios lo subestima gravemente.
Treinta años en este oficio enseñan cosas que no caben en una tabla: qué agencias negocian, cómo es un contrato justo, qué cláusulas le cuestan una temporada y los errores concretos que reducen a la mitad los ingresos de una villa. Se lo enviamos, para su mercado, gratis.
Envíenme el análisis completo →La información es gratuita. El acceso no es anónimo: pedimos su correo, y a veces le presentamos a socios que nos pagan. Así este sitio sigue siendo gratis para los propietarios. Lo decimos claramente en lugar de esconderlo.
Una villa de cuatro dormitorios bien mantenida en Saint-Tropez genera aproximadamente 69.000 € a 92.000 € brutos al año. La cifra sale de 45 noches realmente vendidas a 1900 € en temporada alta y 10 noches a 650 € fuera de ella. El extremo alto no es la media. Es lo que alcanza un propietario con gestión activa de precios, respuestas rápidas y reseñas consistentemente buenas.
Unas 55 noches, según nuestra referencia. Deliberadamente no damos un porcentaje de ocupación. La ocupación multiplicada por 365 sobreestima los mercados estacionales por un factor de dos, porque la villa no está en el mercado la mayor parte del año y nadie intenta alquilarla en noviembre. La noche realmente vendida es la única unidad honesta.
El bruto es lo que paga el huésped. El neto es lo que llega a su cuenta. Tras una comisión de plataforma habitual del 15,5%, 69.000 € a 92.000 € brutos se convierten en aproximadamente 58.300 € a 77.700 €. Después hay que restar limpieza, lavandería, mantenimiento de piscina y jardín, suministros e impuestos locales. Con una agencia en lugar de una plataforma, cuente entre un 20 y un 30% de comisión, y a veces más en el segmento ultra premium.
Solo por rentabilidad, no, y no vamos a fingir lo contrario. Saint-Tropez se compra por la dirección, no por los ingresos. La tarifa por noche es alta, pero el número de noches que realmente se venden es pequeño, y el precio de compra es enorme. Quien le enseñe aquí una rentabilidad atractiva le está vendiendo algo. Cómprelo porque lo desea. No lo compre como retorno.
Porque la tarifa por noche la fijan las vistas, los acabados, la dirección y el nivel de servicio incluido, y casi nunca el número de dormitorios. Hemos visto dos villas de cuatro dormitorios en la misma localidad, una a unos 1.170 euros la noche y otra a unos 9.376, y la diferencia era una vista al mar y un servicio de conserjería. Cualquier referencia construida sobre el precio por dormitorio carece de sentido, y la mayoría de las publicadas lo hacen.
Nuestra referencia para cuatro dormitorios en Saint-Tropez es 1900 € por noche en temporada alta y 650 € fuera de ella, pero tómela como ancla, no como precio. En un mercado completo que medimos, villas del mismo tamaño iban de 0,72 a 2,6 veces la referencia según las vistas, los acabados y si incluyen personal y conserjería. Fije su tarifa frente a las tres villas más comparables que realmente se reservan, no frente a lo que los vecinos simplemente piden. En un mercado que vende unas 55 noches al año, malvender la temporada alta es el error más caro posible, porque no existe una temporada baja en la que recuperarlo.
De un operador que ha trabajado Saint-Tropez directamente, no de raspar un portal de anuncios. Donde existe una base pública, cruzamos los datos, y donde contradice lo que hemos visto sobre el terreno, lo decimos. Las cifras son declaradas, nunca auditadas, y preferimos ser prudentes y acertar que optimistas y equivocarnos.
Tres preguntas. Una estimación honesta y un informe gratuito sobre qué la subiría. Nos pagan nuestros socios, nunca usted.
Estimar mi villa →Las estimaciones se basan en referencias de destino y características del inmueble, no en una tasación formal. Los importes se muestran en moneda local con tipos de conversión aproximados. Los resultados reales dependen del marketing, la estrategia de precios y la estacionalidad. Última actualización: 16/07/2026.