Phuket
Phuket possède la plus forte offre de villas de luxe d'Asie du Sud-Est et une clientèle réellement mondiale : européenne en hiver, asiatique et australienne autour des congés régionaux. Le temps est bon presque toute l'année, et c'est pour cela que le chiffre annuel tient.
De novembre à avril, c'est la haute saison. De mai à octobre, c'est la mousson, avec de vraies remises, mais la villa se loue quand même. Une 4 chambres bien gérée vend environ 110 nuits en haute saison et 90 en basse saison.
Le personnel, et une piscine chauffée pour le client européen d'hiver. Les villas dotées d'une équipe complète et d'un ménage quotidien se situent dans une tout autre gamme de tarifs, et c'est le levier le plus puissant de l'île.
Ces chiffres prennent pour référence une villa haut de gamme de 4 chambres, bien entretenue, Phuket. Délibérément pas les propriétés d'exception avec personnel complet, qui gonflent toutes les moyennes publiées et font croire aux propriétaires des choses fausses. Les tarifs sont ensuite ajustés selon le nombre de chambres, l'état et les équipements.
Une villa plus grande, plus belle, ou mieux dotée en personnel rapporte davantage, parfois plusieurs fois plus. Une propriété fatiguée, à prix fixe et à l'annonce passive, rapporte nettement moins. Cet écart n'est pas de la chance. C'est de la gestion.
Une seule référence par destination cachait un facteur vingt. Un studio et un chalet de six chambres avec personnel ne sont pas le même métier. Voici toute l'échelle, construite sur 999 réservations réelles et 141 grilles tarifaires d'agences issues de nos archives.
| la nuit, haute saison | brut par an | |
|---|---|---|
| Appartement | ||
| 1 chambres | 1 030 THB | 204 000 THB |
| 2 chambres | 1 520 THB | 305 000 THB |
| 3 chambres | 2 200 THB | 440 000 THB |
| 4 chambres | 2 810 THB | 563 000 THB |
| 5 chambres | 3 610 THB | 723 000 THB |
| Villa ou chalet | ||
| 2 chambres | 3 610 THB | 534 000 THB |
| 3 chambres | 6 650 THB | 981 000 THB |
| 4 chambres | 10 100 THB | 1 480 000 THB |
| 5 chambres | 18 400 THB | 2 710 000 THB |
| 6 chambres | 44 300 THB | 6 530 000 THB |
| Sept chambres et plus : nous avons moins de quatre observations, donc nous ne publions rien plutôt que de deviner. Demandez-nous, quelqu'un regardera. | ||
C'est le chiffre que personne ne publie, parce que tout le monde dans la chaîne a intérêt à ce que vous l'ignoriez. À Phuket, une villa louée par une agence perd environ 25% de tout ce que paie le voyageur. Et ce n'est que la part de l'agence.
Les commissions se cumulent. Si l'agence met aussi votre villa sur Airbnb ou Booking, la plateforme prélève sa part EN PREMIER, et l'agence prend la sienne par-dessus. Airbnb prend environ 15,5% au propriétaire. Booking.com prend 10 à 25%, en pratique 15 à 22% une fois ajoutés les frais de paiement et les programmes de visibilité. Ajoutez une agence là-dessus et 40% devient courant. Nous avons vu pire.
Gérer soi-même paraît moins cher, et sur le papier ça l'est. Mais 15,5% ne vous paient ni une femme de ménage, ni un plombier à minuit, ni quelqu'un pour répondre au client qui veut la piscine plus chaude pour demain. L'auto-gestion coûte du temps, et la plupart des propriétaires sous-estiment lourdement combien.
Trente ans de métier apprennent des choses qui ne tiennent pas dans un tableau : quelles agences négocient, à quoi ressemble un contrat correct, quelles clauses vous coûtent une saison, et les erreurs précises qui divisent discrètement par deux le revenu d'une villa. Nous vous envoyons tout cela, pour votre marché, gratuitement.
Envoyez-moi l'analyse complète →L'information est gratuite. L'accès ne l'est pas anonyme : nous demandons votre email, et il nous arrive de vous présenter des partenaires qui nous rémunèrent. C'est ainsi que ce site reste gratuit pour les propriétaires. Nous le disons franchement plutôt que de le cacher.
Une villa de 4 chambres bien entretenue à Phuket rapporte environ 1 110 000 THB à 1 480 000 THB brut par an. Ce chiffre vient de 110 nuits réellement vendues à 10 100 THB en haute saison, et 90 nuits à 4 180 THB en dehors. Le haut de la fourchette n'est pas la moyenne. C'est ce qu'atteint un propriétaire avec une gestion tarifaire active, des réponses rapides et de très bons avis.
Environ 200 nuits, selon notre référence. Nous refusons délibérément de donner un taux d'occupation. Un taux d'occupation multiplié par 365 surestime les marchés saisonniers d'un facteur deux, parce que la villa n'est pas sur le marché la majeure partie de l'année et que personne ne cherche à la louer en novembre. La nuit réellement vendue est la seule unité honnête.
Le brut, c'est ce que paie le voyageur. Le net, c'est ce qui arrive sur votre compte, et l'écart est bien plus large que ce que croient la plupart des propriétaires. Si vous gérez vous-même sur une plateforme, vous perdez environ 15,5%. Si vous louez par une agence à Phuket, vous perdez environ 25%, avant la première facture. Et les commissions se cumulent : si cette agence diffuse aussi votre villa sur Airbnb ou Booking, la commission de la plateforme est prélevée en plus, et des totaux de 40% ou davantage sont courants. Nos équipes ont travaillé des deux côtés de ce métier, c'est ainsi que nous le savons. Il faut ensuite déduire le ménage, le linge, la piscine, le jardin, les charges et les taxes locales.
Sur nos chiffres, Phuket se situe au rang 42 sur 44 marchés étudiés, contre une médiane de 3 830 000 THB brut par an. Cela ne dit rien du prix d'achat, qui est l'autre moitié de tout calcul de rendement. Un revenu brut élevé sur un bien très cher peut être un moins bon investissement qu'un revenu modeste sur un bien abordable. Obtenez les deux chiffres avant de décider.
Parce qu'un tarif à la nuit est fixé par la vue, la prestation, l'adresse et le niveau de service inclus, et presque jamais par le nombre de chambres. Nous avons vu deux villas de 4 chambres dans la même commune, l'une à environ 1 170 euros la nuit et l'autre à environ 9 376, et la différence tenait à une vue mer et à un service de conciergerie. Toute référence construite sur un prix par chambre ne veut rien dire, et c'est le cas de la plupart de celles qui sont publiées.
Notre référence pour 4 chambres à Phuket est de 10 100 THB la nuit en haute saison et 4 180 THB en dehors, mais prenez-la comme un point d'ancrage, pas comme un prix. Sur un marché complet que nous avons mesuré, des villas de même taille allaient de 0,72 à 2,6 fois la référence selon la vue, la prestation et la présence de personnel et d'une conciergerie. Fixez votre tarif par rapport aux trois villas les plus comparables qui se réservent réellement, pas par rapport à ce que les voisins se contentent d'afficher. Quel que soit votre tarif, tenez-le sur les semaines qui comptent : les 110 nuits de haute saison à 10 100 THB font l'essentiel du travail, et une remise accordée là ne se rattrape presque jamais.
D'un opérateur qui a travaillé Phuket directement, et non d'un site d'annonces récupéré automatiquement. Là où une base publique existe, nous croisons, et là où elle contredit ce que nous avons vu sur le terrain, nous le disons. Les chiffres sont déclarés, jamais audités, et nous préférons être prudents et justes qu'optimistes et faux.
Trois questions. Une estimation honnête, et un rapport gratuit sur ce qui la ferait monter. Nous sommes rémunérés par nos partenaires, jamais par vous.
Estimer ma villa →Les estimations reposent sur des références de destination et les caractéristiques du bien, non sur une expertise formelle. Les montants sont affichés en devise locale selon des taux de conversion approximatifs. Les résultats réels dépendent du marketing, de la stratégie tarifaire et de la saisonnalité. Dernière mise à jour : 16/07/2026.