Saint-Tropez
Saint-Tropez est le marché locatif de luxe le plus tendu d'Europe, et l'un des plus mauvais investissements qu'on y trouve. La saison est courte et violemment concentrée, et une villa qui n'est pas louée en mars restera souvent vide en juillet.
Du 15 juin au 15 septembre environ, et c'est toute l'histoire. Ajoutez une dizaine de jours fin septembre pour les Voiles. En dehors de cette fenêtre, la ville est fermée et les villas sont vides. Une villa bien louée vend environ 45 nuits en haute saison et peut-être 10 de plus en moyenne saison. Pas 200. Quarante-cinq.
Le personnel. Une villa avec chef, gouvernante et chauffeur n'est pas le même produit qu'une villa sans, et elle se vend en conséquence. C'est là que se creuse l'écart entre une nuit à 1 500 € et une nuit à 4 000 €.
Ces chiffres prennent pour référence une villa haut de gamme de 4 chambres, bien entretenue, Saint-Tropez. Délibérément pas les propriétés d'exception avec personnel complet, qui gonflent toutes les moyennes publiées et font croire aux propriétaires des choses fausses. Les tarifs sont ensuite ajustés selon le nombre de chambres, l'état et les équipements.
Une villa plus grande, plus belle, ou mieux dotée en personnel rapporte davantage, parfois plusieurs fois plus. Une propriété fatiguée, à prix fixe et à l'annonce passive, rapporte nettement moins. Cet écart n'est pas de la chance. C'est de la gestion.
Une seule référence par destination cachait un facteur vingt. Un studio et un chalet de six chambres avec personnel ne sont pas le même métier. Voici toute l'échelle, construite sur 999 réservations réelles et 141 grilles tarifaires d'agences issues de nos archives.
| la nuit, haute saison | brut par an | |
|---|---|---|
| Appartement | ||
| 1 chambres | 190 € | 12 500 € |
| 2 chambres | 290 € | 18 800 € |
| 3 chambres | 420 € | 27 500 € |
| 4 chambres | 530 € | 35 000 € |
| 5 chambres | 680 € | 45 000 € |
| Villa ou chalet | ||
| 2 chambres | 680 € | 33 100 € |
| 3 chambres | 1 250 € | 60 700 € |
| 4 chambres | 1 900 € | 92 000 € |
| 5 chambres | 3 480 € | 168 000 € |
| 6 chambres | 8 360 € | 405 000 € |
| Sept chambres et plus : nous avons moins de quatre observations, donc nous ne publions rien plutôt que de deviner. Demandez-nous, quelqu'un regardera. | ||
C'est le chiffre que personne ne publie, parce que tout le monde dans la chaîne a intérêt à ce que vous l'ignoriez. À Saint-Tropez, une villa louée par une agence perd environ 35% de tout ce que paie le voyageur. Et ce n'est que la part de l'agence.
Les commissions se cumulent. Si l'agence met aussi votre villa sur Airbnb ou Booking, la plateforme prélève sa part EN PREMIER, et l'agence prend la sienne par-dessus. Airbnb prend environ 15,5% au propriétaire. Booking.com prend 10 à 25%, en pratique 15 à 22% une fois ajoutés les frais de paiement et les programmes de visibilité. Ajoutez une agence là-dessus et 40% devient courant. Nous avons vu pire.
Gérer soi-même paraît moins cher, et sur le papier ça l'est. Mais 15,5% ne vous paient ni une femme de ménage, ni un plombier à minuit, ni quelqu'un pour répondre au client qui veut la piscine plus chaude pour demain. L'auto-gestion coûte du temps, et la plupart des propriétaires sous-estiment lourdement combien.
Trente ans de métier apprennent des choses qui ne tiennent pas dans un tableau : quelles agences négocient, à quoi ressemble un contrat correct, quelles clauses vous coûtent une saison, et les erreurs précises qui divisent discrètement par deux le revenu d'une villa. Nous vous envoyons tout cela, pour votre marché, gratuitement.
Envoyez-moi l'analyse complète →L'information est gratuite. L'accès ne l'est pas anonyme : nous demandons votre email, et il nous arrive de vous présenter des partenaires qui nous rémunèrent. C'est ainsi que ce site reste gratuit pour les propriétaires. Nous le disons franchement plutôt que de le cacher.
Une villa de 4 chambres bien entretenue à Saint-Tropez rapporte environ 69 000 € à 92 000 € brut par an. Ce chiffre vient de 45 nuits réellement vendues à 1 900 € en haute saison, et 10 nuits à 650 € en dehors. Le haut de la fourchette n'est pas la moyenne. C'est ce qu'atteint un propriétaire avec une gestion tarifaire active, des réponses rapides et de très bons avis.
Environ 55 nuits, selon notre référence. Nous refusons délibérément de donner un taux d'occupation. Un taux d'occupation multiplié par 365 surestime les marchés saisonniers d'un facteur deux, parce que la villa n'est pas sur le marché la majeure partie de l'année et que personne ne cherche à la louer en novembre. La nuit réellement vendue est la seule unité honnête.
Le brut, c'est ce que paie le voyageur. Le net, c'est ce qui arrive sur votre compte, et l'écart est bien plus large que ce que croient la plupart des propriétaires. Si vous gérez vous-même sur une plateforme, vous perdez environ 15,5%. Si vous louez par une agence à Saint-Tropez, vous perdez environ 35%, avant la première facture. Et les commissions se cumulent : si cette agence diffuse aussi votre villa sur Airbnb ou Booking, la commission de la plateforme est prélevée en plus, et des totaux de 40% ou davantage sont courants. Nos équipes ont travaillé des deux côtés de ce métier, c'est ainsi que nous le savons. Il faut ensuite déduire le ménage, le linge, la piscine, le jardin, les charges et les taxes locales.
Sur le seul rendement, non, et nous ne allons pas prétendre le contraire. On achète Saint-Tropez pour l'adresse, pas pour le revenu. Le tarif à la nuit est élevé, mais le nombre de nuits qui se vendent vraiment est faible, et le prix d'achat est colossal. Quiconque vous montre ici un rendement séduisant cherche à vous vendre quelque chose. Achetez parce que vous en avez envie. N'achetez pas pour le retour.
Parce qu'un tarif à la nuit est fixé par la vue, la prestation, l'adresse et le niveau de service inclus, et presque jamais par le nombre de chambres. Nous avons vu deux villas de 4 chambres dans la même commune, l'une à environ 1 170 euros la nuit et l'autre à environ 9 376, et la différence tenait à une vue mer et à un service de conciergerie. Toute référence construite sur un prix par chambre ne veut rien dire, et c'est le cas de la plupart de celles qui sont publiées.
Notre référence pour 4 chambres à Saint-Tropez est de 1 900 € la nuit en haute saison et 650 € en dehors, mais prenez-la comme un point d'ancrage, pas comme un prix. Sur un marché complet que nous avons mesuré, des villas de même taille allaient de 0,72 à 2,6 fois la référence selon la vue, la prestation et la présence de personnel et d'une conciergerie. Fixez votre tarif par rapport aux trois villas les plus comparables qui se réservent réellement, pas par rapport à ce que les voisins se contentent d'afficher. Sur un marché qui vend environ 55 nuits par an, brader la haute saison est l'erreur la plus coûteuse qui soit, car il n'existe pas de basse saison pour se rattraper.
D'un opérateur qui a travaillé Saint-Tropez directement, et non d'un site d'annonces récupéré automatiquement. Là où une base publique existe, nous croisons, et là où elle contredit ce que nous avons vu sur le terrain, nous le disons. Les chiffres sont déclarés, jamais audités, et nous préférons être prudents et justes qu'optimistes et faux.
Trois questions. Une estimation honnête, et un rapport gratuit sur ce qui la ferait monter. Nous sommes rémunérés par nos partenaires, jamais par vous.
Estimer ma villa →Les estimations reposent sur des références de destination et les caractéristiques du bien, non sur une expertise formelle. Les montants sont affichés en devise locale selon des taux de conversion approximatifs. Les résultats réels dépendent du marketing, de la stratégie tarifaire et de la saisonnalité. Dernière mise à jour : 16/07/2026.